الإيجار القديم.. طريقة حساب القيمة الإيجارية للوحدات بالتعديلات الجديدة

استجابة لحكم المحكمة الدستورية العليا، بدأت الدولة المصرية ممثلة في مجلس النواب، اتخاذ خطوات جادة نحو إصلاح منظومة الإيجارات القديمة، من خلال مشروع قانون الإيجار القديم.

وبعتبر مشروع قانون الإيجار القديم أحد أبرز الملفات الاجتماعية والاقتصادية المثيرة للجدل منذ عقود.

المشروع الجديد جاء استنادا إلى توجيهات القيادة السياسية، ويهدف إلى معالجة تشوهات العلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر، التي نتجت عن قوانين سابقة فرضت أوضاعا غير متوازنة، استمرت لعقود طويلة.

ويستهدف مشروع القانون  إعادة هيكلة العلاقة الإيجارية بشكل عادل للطرفين، من خلال رفع القيمة الإيجارية تدريجيا وبشكل منضبط. 

حيث ينص على زيادة القيمة الإيجارية إلى خمسة أمثال القيمة الحالية، على أن يبدأ تطبيق هذه الزيادة من الشهر التالي لتاريخ سريان القانون.

كما تم إقرار زيادة سنوية دورية بنسبة 15% من القيمة الإيجارية الجديدة، وذلك لضمان مسايرة معدلات التضخم والتغيرات الاقتصادية، دون الحاجة لإصدار قوانين أو تعديلات مستمرة.

ولتحديد القيمة العادلة للإيجارات، ينص القانون في مادته الثالثة على تقسيم المناطق السكنية إلى ثلاث فئات رئيسية:

مناطق متميزة

مناطق متوسطة

مناطق اقتصادية

وتُشكل لجان فنية متخصصة على مستوى كل محافظة بقرار من المحافظ المختص، وتتولى هذه اللجان تحديد القيمة الإيجارية وفقا لمجموعة من المعايير الموضوعية، تشمل: مستوى البنية التحتية، توفر المرافق العامة، قرب العقار من المواصلات والخدمات، نوعية وجودة البناء، ومساحة الوحدة، فضلًا عن القيمة الإيجارية للعقارات الخاضعة لضريبة المباني.

طريقة حساب القيمة الإيجارية للوحدات

وقد نص مشروع القانون على حد أدنى للقيم الإيجارية، يُحسب وفا للفئة الجغرافية كما يلي:

في المناطق المتميزة: يتم رفع الإيجار إلى 20 ضعف الإيجار الحالي، على ألا يقل عن 1000 جنيه شهريا.

في المناطق المتوسطة: يتم رفع الإيجار إلى 10 أضعاف القيمة الحالية، بحد أدنى 400 جنيه شهريا.

في المناطق الاقتصادية: يُرفع الإيجار إلى 10 أضعاف القيمة الحالية، بحد أدنى 250 جنيه شهريا.

أمثلة تطبيقية

إذا كانت وحدة سكنية تقع في منطقة متميزة وإيجارها الحالي 100 جنيه، فسترفع إلى 2000 جنيه شهريا (20 × 100).

وحدة في منطقة متوسطة إيجارها الحالي 80 جنيها، سترتفع إلى 800 جنيه (10 × 80)، وتخضع بعد ذلك لزيادة سنوية قدرها 15%.

وحدة في منطقة اقتصادية إيجارها الحالي 20 جنيها، سترتفع إلى 250 جنيه (نظرا لأن 10 × 20 = 200 أقل من الحد الأدنى المقرر 250).

تحقيق توازن عادل بين أطراف العلاقة الإيجارية

قال النائب إيهاب منصور، وكيل لجنة القوى العاملة بمجلس النواب، إن مشروع قانون الإيجار القديم يهدف إلى تحقيق توازن عادل بين أطراف العلاقة الإيجارية، وذلك من خلال إرساء قواعد تسعير موضوعية مرنة تتناسب مع اختلاف المناطق ومستويات المعيشة.

أضاف لـ صدى البلد أن القانون يضع حدا أدنى مبدئيا لقيمة الإيجار الشهري يبلغ 250 جنيها، على أن يتم العمل به بشكل مؤقت لحين انتهاء اللجان المختصة من مهامها الفنية.

وبين منصور أن هذه القيمة ليست نهائية، بل هي مرحلية في انتظار إتمام عملية التصنيف العقاري للمناطق السكنية، والتي سيتم من خلالها تقسيم المناطق إلى ثلاث فئات: مناطق متميزة، مناطق متوسطة، ومناطق اقتصادية.

أوضح أنه سيتم إعادة احتساب قيمة الإيجار وفقا للتسعير النهائي، على أن تسدد الفروقات الناتجة عن التسعير على أقساط ميسرة توزع على نفس مدة تطبيق القيمة المؤقتة، وذلك لضمان عدم تحميل المستأجرين أعباء مفاجئة أو مرهقة.

وشدد النائب على أن الامتناع عن سداد فروقات الإيجار بعد صدور التصنيف الرسمي يعد مخالفة قانونية، ويعطي للمالك الحق في اللجوء إلى القضاء ورفع دعوى طرد ضد المستأجر غير الملتزم، مبينا أن هذا الإجراء ليس تعسفيا كما يروج البعض، بل هو نص صريح في مشروع القانون، ويستهدف الحفاظ على جدية العلاقة الإيجارية وضمان حقوق الطرفين.